Ce n'est pas encore l'heure du bilan pour le marché immobilier, mais il est le moment pour préparer l'année à venir. Sans rentrer dans une situation alarmante, le marché immobilier risque de se freiner l'année prochaine. 

Hausse continue des taux d'intérêt en 2023 :

Boussole de l'activité du crédit immobilier, le niveau des taux d'emprunt devrait continuer sa progression l'an prochain, sur la même tendance observée depuis mars 2022. Plusieurs facteurs vont influencer le mouvement haussier des taux :

• une inflation ralentie mais toujours élevée : 5,9% sur un an en août et un pic attendu début 2023, pour une prévision à 4,3% en 2023 selon le ministère de l'Économie et des Finances.
• la forte tension sur le rendement de l'OAT 10 ans : indicateur utilisé par les banques pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers, le taux obligataire sur 10 ans de l'État français s'envole, à 2,28% le 20 septembre contre 1,4% fin juillet.
• la hausse des taux de la BCE : à deux reprises en juillet et en septembre, la Banque Centrale Européenne a relevé ses taux directeurs de 0,50% et 0,75% respectivement, renchérissant le loyer de l'argent pour les banques commerciales.

Actuellement le taux d'intérêt sur 20 ans se situe en moyenne à 2% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), bien loin du 1% établi fin 2021. Il est probable que les établissements de crédit continuent à augmenter leurs barèmes face à la politique monétaire des banques centrales et à la persistance de l'inflation. Souhaitons que les futurs taux d'usure évoluent en conséquence de cette hausse des taux d'intérêt pour éviter que ne perdure durablement le phénomène accru des refus de crédit constaté par les courtiers depuis l'été 2022.

C'est en effet le niveau de l'usure qui bloque l'accès au crédit plus que la remontée de taux d'intérêt. À 2% voire 3%, le crédit reste bon marché, mais difficilement accessible quand l'écart de points avec l'usure est trop juste pour ajouter tous les frais liés à l'obtention du financement (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur). La manifestation des courtiers devant la Banque de France mardi 20 septembre est l’illustration de cette problématique... que les autorités jugent provisoire.

Accalmie des prix immobiliers en 2023 :

Le spécialiste de l'estimation des prix immobiliers prévoit un tassement après deux années où l'effet Covid a pleinement joué en dynamisant les villes de taille moyenne et les zones rurales. Sur la base d'une inflation supérieure à 4%, d'un taux de chômage sous la barre des 8% et d'un repli net de la production de crédits de 20%, les spécialistes pronostiquent un ralentissement du marché immobilier en termes de prix et de volumes de transactions entre septembre 2022 et septembre 2023, et ce, par rapport aux années précédentes.

Après 1,1 million de ventes estimées pour 2022, le volume devrait tomber à 950 000 unités sur les douze prochains mois, avec une progression moyenne des prix de 3%. Et derrière une moyenne nationale se cachent irrémédiablement des disparités régionales.

Les prix devraient augmenter en moyenne de 1% dans les 10 plus grandes villes de France et à l'échelle des 50 plus grandes communes, la hausse est envisagée à +3%. La campagne tire une nouvelle fois son épingle du jeu avec un curseur poussé à +5%. Le bonheur n'est pas nécessairement dans le pré, mais la recherche d'espace connaît un essor depuis le développement du télétravail.

On verra apparaître un marché à deux vitesses :

• les zones urbaines où les prix élevés voire inabordables vont s'assagir
• les villes plus accessibles et les zones rurales qui bénéficieront d'un effet de rattrapage.

À l'image de ces deux dernières années où la crise du Covid a modifié la hiérarchie des marchés, 2023 devrait confirmer l'engouement pour les villes moyennes et périphériques au détriment des plus grandes agglomérations.