Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

Réaliser l'estimation d'un bien immobilier nécessite de prendre en compte plusieurs critères internes et externes au bien, comme l’orientation, l’agencement, ou la surface. 

Les critères intérieurs pour évaluer un bien immobilier :

Afin de pouvoir estimer un bien immobilier, vous avez besoin de considérer objectivement certaines caractéristiques propres à votre propriété. 

• Premièrement il faut saisir la nature ou le type de bien immobilier, c’est-à-dire s’il s’agit d’une maison, d’un appartement ou d’un autre type de bien. 

• Dans un second temps, la superficie joue un rôle crucial: cette donnée est importante, elle permet de calculer « un prix au m² ». Pour que l’estimation soit la plus juste possible, il faut étudier la surface habitable du bien (c’est-à-dire la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les cloisons, les murs, cages d’escalier, etc..). L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation donne de plus amples informations à ce sujet si vous souhaitez en savoir plus. 

• Par ailleurs, la « qualité » du bien est un autre critère qui est important. Il s’agit ici de mettre en avant l’exposition du bien immobilier (l’exposition « plein sud » est la plus recherchée par les acheteurs), mais aussi d’autres éléments comme les matériaux de construction, l’isolation, l’année de construction ou encore les prestations proposées.

• De plus, l’état général du bien est un élément à ne pas négliger. En effet, si il faut prévoir des travaux afin de rafraîchir l’état général du bien, la valeur sera moins élevée qu’un bien refait à neuf. D’où l’intérêt pour vous de réaliser quelques travaux de rafraîchissement si vous souhaitez optimiser votre bien. 

Les critères extérieurs pour évaluer un bien immobilier :

Bien que votre propriété ait des biens personnels, l'environnement extérieur joue également un rôle essentiel dans l'estimation de sa valeur. Voici certains critères que vous pouvez prendre en compte:

• Premièrement, l'environnement immédiat de la propriété constitue un critère important : contrairement à l’opinion classique, les services disponibles dans l'environnement direct du bien jouent également un rôle dans l'établissement du prix de vente. Vous pouvez prendre en compte la qualité des parties communes, le terrain attenant ainsi que d’autres services (présence d’une piscine, d’un balcon, d’une terrasse, d’un raccordement du logement à l’Internet haut débit, etc.). Prenez en compte qu’une magnifique vue sans vis-à-vis sera toujours considérée comme une valeur sûre !
• Le quartier et la ville sont également des éléments principaux à prendre en compte : certains paramètres extérieurs au bien jouent un rôle décisif dans la détermination et la fixation du prix de vente. On peut prendre comme exemple l’existence de nuisances sonores proches du bien, la proximité d’une voie de passage, le calme ou la qualité de vie générale. La valeur d’un bien est prise en compte dans le contexte présent, mais elle peut également être appréciée si d’éventuels changements de l’environnement sont opérés. 

Concernant les maisons mitoyennes, c’est-à-dire que votre maison partage un mur avec une habitation voisine, l’estimation pourrait être moins élevée par rapport aux maisons individuelles. La valeur de votre bien peut encore se déprécier si la maison voisine n’est pas bien entretenue.

Une fois la totalité des critères pris en compte, l’agent immobilier qui est chargé d’estimer votre bien déterminera un prix de vente qui correspondra au prix du marché c’est-à-dire au prix résultant de la confrontation de l'offre et de la demande pour un produit déterminé. 

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